Obszarem, w którym rząd zamierza wprowadzić diametralne ograniczenia są koszty zakupu oraz wytworzenia (wybudowania) nieruchomości mieszkalnych.

Od nowego roku podatkowego wydatki na zakup/wybudowanie tego typu nieruchomości nie będą stanowiły kosztu podatkowego. Dotyczy to zarówno wydatków, które zostaną poniesione po 1 stycznia 2022 r., jak i tych, które poniesiono w przeszłych okresach czy w roku bieżącym.

Ustawodawca zamierza wprowadzić od 1 stycznia 2022 r. przepis zgodnie, z którym przedsiębiorcy nie będą mogli amortyzować:

• budynków mieszkalnych,
• lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość,
• spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego oraz
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dotyczy to zarówno nieruchomości służących prowadzonej działalności gospodarczej (biuro, gabinet firmowy), jak i wydzierżawianych albo wynajmowanych na podstawie umowy (nieruchomości na wynajem).

Zatem koszt podatkowy, rozpoznawany w postaci comiesięcznego odpisu amortyzacyjnego przestanie istnieć.

Ten przepis dotyczy wszystkich nieruchomości mieszkalnych, jak np.:

• lokale mieszkalne zakupione na cele wynajmu w ramach działalności,
• lokale mieszkalne nabyte z przeznaczeniem na biuro, gabinet, siedzibę firmy,
• części domów mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej np. gabinet, studio, biuro, kancelarię.

Obecnie zakup lokalu mieszkalnego, czy budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na wynajem czy celem prowadzenia działalności (biuro, gabinet, itp.), czy wybudowanie obiektu jest równoznaczny z zakupem tzw. środka trwałego, który podlega amortyzacji. Amortyzacja jest kosztem podatkowym. Rocznie w koszty podatkowe księgowane jest 1,5% wartości początkowej (ceny nabycia/ kosztu wytworzenia).

Kosztem podatkowym będą zatem:

• wydatki związane z eksploatacją
• wydatki remontowe inne niż art. 22g ust. 17

Nie będą kosztem:

• zakup lub wytworzenie,
• ulepszenia, rozbudowa,

Według proponowanej ustawy bez względu na to, kiedy i z jakim przeznaczeniem zostały nabyte nieruchomości mieszkalne – sytuacja podatkowa może ulec diametralnej zmianie od 1 stycznia 2022 r.

Bez zmian pozostaną zasady rozpoznawania kosztów dotyczących lokali i budynków niemieszkalnych (użytkowych) - tu stan prawny pozostaje bez zmian.

W przypadku nieruchomości mieszkalnych nadal będą podlegały księgowaniu wydatki dotyczące eksploatacji i utrzymania obiektów, np. opłaty za media.

Bez zmian pozostaje sytuacja podatkowa deweloperów – w tym przypadku budynki mieszkalne stanowią towar handlowy.