Wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest generalnie zwolniony z VAT. Aby było to możliwe, ważne jest ustalenie czy cel mieszkaniowy może być realizowany tylko przez najemcę - prywatną osobę fizyczną, czy również przez pracowników najemcy, co oznacza, że zwolnienie będzie mogło być stosowane w obrocie pomiędzy podmiotami gospodarczymi.

Usługa najmu nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Przepisy określają jednak wyjątki od tej zasady ogólnej.

Na podstawie ustawy o VAT, zwolnione z VAT jest wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przepis ten nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych. Jednak niedopełnienie któregokolwiek z powyższych warunków wiąże się z obowiązkiem opodatkowania usługi najmu nieruchomości podatkiem VAT.

Organy podatkowe przyjmują, że cel mieszkaniowy związany jest z zamieszkaniem, a nie chwilowym pobytem np. o charakterze turystycznym bądź biznesowym (usługi związane z zakwaterowaniem).

Jeżeli zatem lokal mieszkalny wynajmowany jest na cele inne niż mieszkaniowe, usługa ta podlega opodatkowaniu według 23% stawki podstawowej. Natomiast 8% stawką VAT opodatkowane są usługi sklasyfikowane w grupowaniu: PKWiU 55, tj. usługi związane z zakwaterowaniem. Takie usługi świadczone są m.in. przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe, a także obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Usługi wynajmu lokali mieszkalnych świadczone na rzecz firmy co do zasady, klasyfikowane są do grupowania PKWiU 68.20.11. W związku tym organy podatkowe uznają, że wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz innego podmiotu celem dalszego podnajmu mającego charakter krótkotrwałego zakwaterowania podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT.

Coraz częściej zdarza się tak, że mieszkania są wynajmowane przez przedsiębiorcę, który następnie przekazuje je (odpłatnie lub bezpłatnie) swoim pracownikom na cele mieszkaniowe.

Zdaniem NSA, taki wynajem nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem wynajmowanych lokali. Sąd wskazał, że celem zwolnienia najmu lokali mieszkalnych z VAT jest ochrona, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez ten najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych.

Orzeczenie to spowodowało zmianę stanowiska organów interpretacyjnych. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej, uznał, że zwolnienie określone w ustawie o VAT nie przysługuje w sytuacji, gdy usługa wynajmu nieruchomości mieszkalnej świadczona jest na rzecz przedsiębiorcy, który udostępnia ją swoim pracownikom na cele mieszkaniowe.

Jednak obecnie organy interpretacyjne prezentują odmienne stanowisko. Rozbieżności interpretacyjne powodują dylemat u podatników, jak poprawnie opodatkować wynajem mieszkań. W tym celu najbezpieczniej jednak wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej.