Przychody z wynajmu osiemnastu należących do podatnika nieruchomości powinny być traktowane jako przychody z najmu prywatnego, ponieważ podatnik nie zdecydował o zaliczeniu wynajmowanych składników majątku do związanych z działalnością gospodarczą – uznał Naczelny Sąd Administracyjny. To korzystna dla podatników wykładnia, bo najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie dość niskim (w porównaniu do opodatkowania działalności gospodarczej) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny opodatkowany wyłącznie ryczałtem

Na podstawie ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w ustawie o PIT, tj. z tzw. najmu prywatnego, czyli o przychody nie tylko z najmu, ale także z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Od 2023 roku (także w 2024 roku) najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez względu na wysokość przychodów.

Przychodem wynajmującego jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy ustawy o PIT.

Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Opodatkowanie ww. ryczałtem jest bardziej korzystne niż opodatkowanie działalności gospodarczej. Bowiem ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:

• 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł,
• a w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 tys. zł.

NSA rozpatrywał skargę kasacyjną dotyczącą wynajmu osiemnastu lokali zarówno na cele mieszkalne, jak i użytkowe.

Podatnik złożył oświadczenie, w którym wybrał opodatkowanie tych przychodów w formie ryczałtu, jednak – zdaniem fiskusa – ciągłość i stopień zorganizowania najmu świadczyły o tym, że podatnik prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali i wydał wobec podatnika decyzję, w której określił wysokość zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych za 2013 r.

Podatnik odwołał się od tej decyzji, zarzucając jej m.in. naruszenie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT poprzez uznanie, że dochody z najmu składników majątku prywatnego nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów i potraktowane jako tzw. najem prywatny.

Organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, a sprawa trafiła do WSA w Gliwicach, który zgodził się z fiskusem: Wśród cech definiujących działalność gospodarczą nie wymieniono zamiaru jej prowadzenia.

Inne stanowisko w sprawie zajął Naczelny Sąd Administracyjny, do którego trafiła skarga kasacyjna od wyroku WSA w Gliwicach.

Jak zauważył NSA, stanowisko strony skarżącej sprowadza się do stwierdzenia, iż literalna wykładnia przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6, art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do wniosku, że gdy składniki majątku podatnika są środkami trwałymi w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to najem tych składników należy zaliczyć do czynności wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast wynajmowane nieruchomości nie są środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej, to najem może być realizowany jako tzw. najem prywatny i opodatkowany na zasadach ogólnych bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych [taki wybór dawał stan prawny obowiązujący w 2013 r.; od 2023 r. jedyną możliwą formą jest ryczałt].

Istota sporu w tej sprawie dotyczy uzyskiwanych przez podatnika przychodów z tytułu najmu nieruchomości, a konkretnie konkurencji dwóch przepisów ustawy o PIT, określających różne źródła przychodów:

• art. 10 ust. 1 pkt 3, który mówi o przychodach z pozarolniczej działalności gospodarczej,
• art. 10 ust. 1 pkt 6, który odnoszący się do źródła przychodów w postaci: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (...), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

NSA zauważył także, że ustawodawca w żaden sposób nie limituje w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ilości rzeczy, jakie mogą być oddawane w najem. Co więcej, od 1 stycznia 2018 r. do ustawy o PIT wprowadzono dodatkową stawkę zryczałtowanego podatku obowiązującą dla przychodów powyżej 100 tys. zł. Ustawodawca musi zatem zakładać osiąganie większych przychodów z tytułu najmu niż tylko czynsz z posiadania pojedynczych czy nawet kilku lokali. Z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również liczby wynajmowanych nieruchomości, nie da się więc wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej - zauważył Sąd w uzasadnieniu wyroku.

NSA zauważył też, że przyjęcie stanowiska, zgodnie z którym prowadzenie działalności w celu zarobkowym oraz w sposób zorganizowany i ciągły przesądza o uznaniu tej działalności za działalność gospodarczą, prowadziłoby do wniosku, że de facto każda działalność w zakresie najmu nieruchomości powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Konstytutywnymi elementami najmu są bowiem ciągłość i powtarzalność wzajemnych świadczeń wynajmującego i najemcy. Jednak sam fakt, że najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły nie oznacza automatycznie, że jest on wykonywany w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Zdaniem NSA – wobec braku wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika. W analizowanym przypadku podatnik złożył pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w którym wskazał, że od 1 stycznia 2013 r. podatek dochodowy od przychodów z tytułu najmu będzie opłacać w formie ryczałtu. Bezspornym jest więc, że nie zakwalifikował tych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

NSA uchylił więc zaskarżony wyrok w całości i skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ podatkowy.